Как взыскать неустойку по дду с застройщика в 2020 году

04.07.2019

Долевое строительство для многих россиян стало единственной возможностью приобрести жилье. Купленная по ДДУ новостройка в большинстве случаев отвечает требованиям заключенного между сторонами соглашения. Но в ряде ситуаций, покупатели понимают, что их права были нарушены, как и законные интересы. Они подают в суд на застройщика. По каждому иску у граждан или организаций должны быть веские основания, чтобы взыскивать неустойки. Обязанность доказывания лежит на заявителях, решивших подавать в суд на застройщика. Рассмотрим порядок составления иска, как это делать. Основания претензий к застройщику, алгоритм действий потерпевшей стороны.

Законы и подзаконные акты, которыми регулируется данная сфера

Основные которые регулируют сферу долевого строительства в РФ мы приводим ниже в виде наглядной таблицы.

Закон/Подзаконный актКритерии

N214 – ФЗ о 2004 года	• устанавливает основные требования к застройщику, его полномочия; • раскрывает, что такое ДДУ; • определяет понятие по переуступке права требования; • устанавливает права, обязанности дольщика, условия его участия в проекте.
N218-ФЗ от 2018 года	закон раскрывает, каким образом дольщики должны отстаивать свои права в случае банкротства застройщика
N218-ФЗ от 2018 года	закон раскрывает, каким образом дольщики должны отстаивать свои права в случае банкротства застройщика
N127-ФЗ от 2002 года	в параграфе 7 этого нормативно – правового акта указан порядок банкротства застройщика
N218-ФЗ от 2005 года	закон регулирует вопросы, связанные с государственной регистрацией ДДУ
УК РФ	уголовная ответственность застройщика за привлечение денежных средств граждан и направленных на строительство дома неправомерно
КОАП	Ст. 14.28 привлечение к административной ответственности застройщика, которые не сдал дома в срок
N996 Приказ Минстроя РФ «Об утверждении формы проектной декларации»	форма проектной декларации едина, строго унифицирована для каждого из застройщиков

Что можно получить, выиграв суд против застройщика

Прежде чем подать иск в судебный орган на застройщика, необходимо определиться со своими требованиями к нему. Что по факту можно получить, если суд встанет на сторону истца?

1. Сторона, подавшая в суд, желает расторгнуть договор с недобросовестным партнером. Например, в ситуации, когда отчетливо понятно, что дом сдан не будет. Конечно, хочется вернуть назад потраченные деньги.
2. В случае если дом недостроен, человек вправе расторгнуть через суд договор и потребовать выплаты неустойки. Получается, что истец требует не только расторжения договорных отношений, но и пени за ожидание квартиры, которая так и не стала его собственностью.
3. Сдан дом, но сроки пропущены. Истец вправе потребовать от партнера неустойку.

Это самые распространенные требования заинтересованных лиц к застройщику.

Расторжение договора

Прекращение отношений между сторонами происходит двумя путями: без суда и только по решению этой инстанции. По первому пути расторгнуть договор в одностороннем порядке дольщик имеет право:

• неустранение застройщиком дефектов, обнаруженных во время строительства дома;
• просрочка сдачи более чем на 2 месяца;
• во время осмотра квартиры были обнаружены недостатки, которые ухудшили качество жилья и сделали его непригодным для проживания.

ВАЖНО: в 2017 году была введена норма в N 214 ФЗ. Участник договора (дольщик) не может выйти из ДДУ по своей инициативе, без вмешательства суда. Но при условии того, что застройщик выполняет все обязательства по договору.

Иными словами: если дольщик хочет в одностороннем порядке прервать сотрудничество с застройщиком, он обязан обратиться в суд. Но никто не гарантирует того, что суд примет решение в пользу истца.

Неустойка

По статье 6 N214-ФЗ, п.2, дольщик вправе требовать со второй стороны не только исполнения пунктов договора, но и уплаты неустойки за просрочку сроков сдачи объекта. Этим правом пользуется большинство граждан.

С застройщика реально получить компенсацию. Но действуем правильно:

• рассчитывается размер компенсации;
• передача претензии на адрес застройщика в форме письменного документа;
• если на претензию застройщик не отвечает, ее перенаправляют в суд;
• иск подается в суд, относящейся к первой инстанции;
• иск подается в апелляцию, если это необходимо;
• исполнение решения суда.

Так как неустойка подразумевает досудебный порядок рассмотрения спорного вопроса, гарантией успеха станет правильно составленный документ, по правилам статьи 6 вышеупомянутого закона. В частности, в тексте документа содержится информация:

• обстоятельства, фиксирующие отношения сторон;
• наличие обязательства застройщика перед дольщиком;
• подтверждение требований дольщика;
• расчет компенсации: как ее видит дольщик.

К претензии прилагается комплект документов. В частности, копия ДДУ, платежки. Документ в форме претензии передается по почте. Это заказное письмо. Нужно заказать уведомление о вручении, чтобы дольщик знал дату, когда письмо доставлено адресату.

Пример расчета неустойки

Если срок сдачи дома был нарушен, застройщик выплачивает неустойку. Ее размер – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ. Она действует на момент исполнения договора и рассчитывается от его цены за каждый день просрочки.

Для расчета используется нехитрая формула:

Стоимость квартиры = стоимость объекта х ставку 300 х 2 х число дней просрочки.

Причины и основания для иска

Почти во всех случаях споров с застройщиком истцы обращаются за помощью к судебной инстанции по причинам:

1. Пропуск срока сдачи дома. В ДДУ обязательно прописывается срок, в течение которого сдается объект.
2. Наличие недостатков в построенном доме. Некоторые из недочетов носят неустранимый характер. Обычно после сдачи застройщик приглашает дольщика осмотреть квартиру. Если покупателю не понравится техническое состояние жилья он вправе потребовать от застройщика устранения недостатков в разумный срок. При отказе дольщик имеет право обратиться в суд.
3. Внесение изменений в проектную декларацию без согласования с дольщиком. Например, нередки ситуации, когда при покупке квартиры застройщик обещает наличие зеленой территории у дома. Вместо парка строится торговый центр. Это повод обратиться в суд.
4. Повышение стоимости договора. Цена квартиры устанавливается один раз. Она прописывается в ДДУ. Не подлежит изменениям.
5. Застройщик не выполнил часть работ, например, не выполнил черновую отделку помещения. Это повод обратиться за помощью к суду.
6. Длительность строительства. Если на объекте строительные работы прекращены на срок более 6 месяцев, нужно обращаться в суд.

Долгострой – это одна из распространенных проблем. Возведение дома ведется с привлечением дольщиков, которые вносят собственные средства на участие в строительстве. Срок сдачи объекта можно изменить, но не устным предупреждением.

Необходимо составлять дополнительное соглашение к договору. Его подписывают все дольщики. Но соглашаться с этим документом необязательно: граждане должны внимательно прочитать соглашение и проанализировать ситуацию.

Из нее можно выйти несколькими путями:

1. Если граждане воочию видят, что строение почти готово и не хватает нескольких месяцев на отделку, то застройщик обращается к ним о переносе срока сдачи. По словам партнера, перенос даты – это необходимая процедура. В ином случае, ему придется выплачивать неустойки и штрафы. Денег после этого не останется, и срок сдачи продлится еще дольше. В этой ситуации можно подписать дополнительное соглашение. И ждать, пока внешняя отделка строения будет завершена.
2. Дом не построен, либо возведен, но не полностью. Застройщик делает людям предложение о том, чтобы перенести сроки сдачи примерно на 2 года. В этой ситуации не стоит доверять партнеру, так как он, скорее всего, недобросовестный. Лучшее, что можно придумать – это дождаться окончания строительных работ, а потом взыскать неустойку с недобросовестного застройщика.

Цена ДДУ неизменна на всем протяжении срока его действия. Это одно из условий, которое характеризует правоотношения между сторонами именно по ДДУ. Тем не менее, существует несколько ситуаций, когда стоимость квартиры может поменяться.

Например, после приемки квартиры БТИ замеряет помещение. Если его площадь увеличивается по сравнению с заявленной ранее, то за лишние квадратные метры придется платить.

Если площадь помещения меньше, то покупатель вправе рассчитывать на получение денежных средств назад.

В этом процессе существует ряд нюансов, которые выявлены в процессе рассмотрения споров по этому вопросу. По ним сложилась судебная практика, которая говорит о том, что изменение габаритов жилого помещения не может быть больше, чем 1-3 метра от того, что изначально прописывалось в договоре.

В ином случае, если изменение площади больше по метрам, со стороны застройщика это будет считаться нарушением. Тем более, когда он требует с покупателя обязательной доплаты за излишне предоставленные метры. Покупатель не соглашается с этим требованием, обращается в суд. Стоимость в ДДУ отражается ценой квадратного метра, а также в целом, за всю квартиру.

Стороны могут договориться между собой, что покупатель закрывает на это глаза. Взамен застройщик прощает лишние метры в квартире.

Как подать иск самостоятельно: инструкция

ШАГ 1:

При наличии претензий к застройщику соблюдаем досудебный порядок урегулирования спорного вопроса. Для этого пишем обоснованную претензию на фактический и юридический адрес застройщика.

Претензия оформляется письменно, в определенный договором срок, застройщик на нее отвечает. Но это не обязанность, а право второй стороны. Поэтому она может проигнорировать претензию.

И тогда переходим к шагу 2.

ВАЖНО: юристы советуют лично принести претензионное письмо застройщику. Оно делается в двух копиях: одна отдается второй стороне, а дольщику предлагается второй экземпляр, но с отметкой о принятии. 10 дней дано застройщику на ответ. Если он не последует, можно идти в суд.

ШАГ 2:

Гражданин вправе обратиться за помощью в судебную инстанцию:

• по месту нахождения застройщика;
• по месту нахождения дома;
• по месту жительства истца;
• по месту, где были заключены договорные отношения между сторонами.

ВАЖНО: в некоторых ситуациях иски передаются от мирового судьи в АС РФ. Эти обстоятельства связаны с тем, что застройщик объявил себя банкротом.

Иск подается вместе с приложенными к нему документами:

• ДДУ (оригинал, копия);
• платежный документ, доказывающий оплату договора;
• справка, полученная от застройщика о том, что расчеты были произведены;
• отказ от претензии со стороны застройщика;
• иск.

ВАЖНО: все имеющиеся документы у истца желательно приготовить в 3 копиях.

Статья 48 ГПК говорит о том, что принимать участие в заседании суда гражданин может самостоятельно, либо обратиться к услуге представительства. Неустойка с застройщика будет взята, если к делу подключиться юрист, обладающий специальными знаниями рассматриваемой проблемы. Застройщику не выгодно задерживать дом, так как ему грозят в этом случае убытки.

Особенностью подачи искового заявления по этой категории дел выступает то, что истец не уплачивает пошлину при обращении за помощью к суду. Неправомерные действия застройщика – это повод подать на него заявление в суд.

Образец иска застройщику

Для вашего удобства мы разработали шаблон готового иска, заполнив который, вы можете направить его в органы судебной власти.

Скачать образец иска застройщику

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/podacha-iska-na-zastroyshhika/

Застройщик за просрочку наказывается рублем

Долевое строительство — это популярный и сравнительно дешевый способ решить вопрос с приобретением квартиры на первичном жилищном рынке, при котором распределение жилья происходит на начальном этапе, практически сразу же, на стадии разработки строительного проекта, как только вырыт котлован и вбиты первые сваи.

Между застройщиком (компанией, ведущей строительство) и участниками проекта (дольщиками) заключается договор ДДУ (договор долевого участия). Застройщик принимает обязательство перед дольщиками о своевременной сдаче в срок дома и его соответствии требуемым техническим нормам и нормативам качества.

Дольщики в свою очередь обязуются внести на счёт застройщика деньги, на которые будет осуществляться строительство. Очень часто дома по ДДУ сдаются с большим опозданием, сроки, указанные в договоре, не соблюдаются. И это не самое страшное — порой стройка на долгие годы замораживается фактически в самом начале.

Что делать? Как бороться с недобросовестными застройщиками и возможно ли взыскание неустойки по ДДУ? И как рассчитать неустойку по договору долевого строительства?

Как взыскать неустойку с застройщика по дду?

Мы уже писали о всевозможных уловках, используемых застройщиками при составлении договора о долевом участии в статье Как не дать себя обмануть в долевом строительстве.

Ужесточение требований к застройщикам в 2018 г

В последнее время требования к застройщику ужесточены и сформировалась тенденция вытеснения с рынка частных девелоперов государственными.

• Фирма-застройщик должна иметь разрешение на строительство и обладать необходимым уставным фондом, не менее 10% от стоимости проекта.
• У нее не должно быть никаких невыполненных обязательств перед третьими лицами, задолженностей, процедур банкротства или ликвидации.
• Застройщики должны начать переходить к новой системе целевого финансирования, с использованием банковских кредитов, специальных счетов и счетов эскроу, исключающих нецелевое использование денежных средств дольщиков. Вклады участников долевого строительства будут защищены при помощи страхования. (См. «Дорожную карту» по переходу застройщиков к новой финансовой модели, утвержденную правительством РФ в конце минувшего года).

С 1.07.2019 г. долевое строительство с применением средств граждан будет прекращено.

Правовой аспект невыполнения договора ДДУ

Взыскание неустойки с застройщика производится в соответствии со ст. 6 договора 214-ФЗ «О долевом строительстве».

• Ч.1 статьи гласит: Застройщик обязуется сдать многоквартирный дом или другой жилищный объект не позже указанного в договоре срока, за исключением ситуации, указанной в ч.3. данной статьи.
• Ч.2: За каждый день просрочки застройщик должен выплатить неустойку юридическому лицу, с которым подписан ДДУ в размере 1/300 от базисной ставки рефинансирования* ЦБ (последнее действительное значение СР с 26.03.2016 г. — 7,25%). Если дольщиком является физическое лицо, сумма штрафа удваивается. Если сдача объекта в эксплуатацию затягивается не по вине компании по долевому строительству, а по вине дольщика, уклоняющегося от подписания акта о передаче жилищного объекта, то застройщик освобождается от выплаты неустойки, если все основные условия договора им соблюдены.
• Ч.3 Застройщик обязан при возникших у него затруднениях и невозможности сдать объект вовремя, не позднее, чем за два месяца до указанного в договоре срока, информировать об этом всех участников ДС и предложить им изменить условия договора.

Примечания:

• *Ставка рефинансирования — это процент кредитования внутри банковской системы, по которой ЦБ выдаёт кредиты подотчётным ему банкам.
• Ключевая ставка — минимальный процент ЦБ по краткосрочным, выдаваемым максимум на одну неделю кредитам, и одновременно наивысший %, по которому он сам одалживает деньги у нижестоящих кредитных организаций.

Ключевая ставка уже два года (с 26.03.2016 г) равна ставке рефинансирования, то есть и КС и СР в настоящее время составляют 7,25%.

Формула расчета неустойки по ДДУ

Расчет неустойки по ДДУ легко произвести самостоятельно, используя формулу: N = S * n * КС/300 * k, где

• N — размер неустойки;
• S — cумма договора;
• n — кол-во дней просрочки;
• КС — ключевая ставка (так как указана в %, надо разделить её на 100);
• k — штрафной коэффициент. Для дольщика юридического лица равен 1, для физического лица — 2.

Источник: https://moezhile.ru/novostrojki/vzyskanie-neustojki-po-ddu.html

Правила взыскания неустойки по ДДУ: краткий курс начинающего «потребительского террориста»:

Знаете, кого застройщики называют «потребительскими террористами»? Конечно же, дольщиков, которые знают закон, свои права и умеют трясти с застройщиков деньги даже за незначительные нарушения.

Мне известен один такой потребитель, который получил от застройщика крупную сумму денег. И что называется «почувствовал вкус».

Расскажу, как правильно получить от недобросовестного застройщика компенсацию в виде неустойки.

• Закон «О долевом участии» 214-ФЗ дает право дольщику, имеющему зарегистрированный ДДУ, потребовать с застройщика неустойку при нарушении сроков передачи построенной квартиры или иного объекта строительства.
• Неустойка – это денежный штраф, который рассчитывается в зависимости от количества дней просрочки выполнения какого-либо обязательства.
• Согласно закону в случае нарушения срока передачи объекта строительства застройщик уплачивает гражданину-дольщику неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
• Причем независимо от того, содержится ли в ДДУ условие о таком праве дольщика.

Формула расчета процентов по договору долевого участия

Пеня по ДДУ рассчитывается так:

Cтавка рефинансирования * 1/150 * цена по ДДУ * количество дней просрочки = сумма неустойки

С 1 января 2016 года Центробанк РФ для расчета штрафных санкций приравнял понятия «ставка рефинансирования» и «ключевая ставка». Теперь ЦБ утверждает размер ключевой ставки, которая на момент написания статьи составляет 7.25%. Размер ставки необходимо уточнять на дату проведения расчетов на официальном сайте ЦБ РФ.

Цена по ДДУ – это стоимость квартиры, которую фактически уплатил дольщик.

Количество дней просрочки – это число календарных дней со следующего дня после наступления срока передачи квартиры согласно ДДУ до дня направления требования о выплате неустойки. Чем меньше дней насчитает суд, тем меньше компенсация.

Застройщик никак не уменьшит сумму, если в ДДУ проставлена дата передачи помещения дольщику. Поэтому юристы строительных компаний не называют точные даты.

Мне встречались две формулы:

• «застройщик передает объект дольщику не позднее месяца после введения в эксплуатацию»;
• «передача осуществляется после окончания оформления всей необходимой документации».

В этом случае рассчитать неустойку будет проблематично: в суде придется отталкиваться от сроков действия разрешения и доказывать, что дольщики рассчитывали на эти даты.

Образец претензии

1. Претензия обязательна по 214-ФЗ и Закону «О защите прав потребителей».
2. Это правило введено для того, чтобы у застройщика был шанс разрешить вопрос без уплаты дополнительных штрафов, ведь в судебном порядке сумма взыскания увеличится в 1,5-2 раза.

3. Направьте письменную претензию застройщику с требованием добровольно выплатить неустойку за просрочку передачи квартиры.

4. В претензии необходимо указать:

• наименование застройщика, его адрес, ИНН, ОГРН;
• дату, номер и цену ДДУ;
• срок передачи квартиры по ДДУ;
• расчет неустойки;
• ссылку на условия ДДУ и 214-ФЗ;
• право дольщика обратиться в суд в случае отказа или уклонения от добровольной выплаты;
• срок для ответа – 10 дней с даты получения.

Передайте претензию представителю застройщика лично под роспись либо отправьте заказным письмом с уведомлением и описью вложения по юридическому или почтовому адресу строительной организации. Следите за тем, чтобы у вас остались на руках документы, подтверждающие факт вручения претензии.

Их необходимо будет предъявить в суд, чтобы доказать факт ваших попыток решить вопрос мирно. Застройщик должен отреагировать на ваше обращение в 10-дневный срок либо срок, установленный ДДУ.

Если ответ застройщика вас не устроил – готовьте исковое заявление в суд.

Пример соглашения о досудебном урегулировании

По закону стороны могут заключить соглашение о досудебном урегулировании спора. Заключение таких соглашений характерно для отношений между сторонами, когда требуется соблюсти досудебный (претензионный) порядок разрешения споров. Соглашение оформляется в простой письменной форме и подписывается представителями обеих сторон.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/dolevka/ddu/neustojka.html

Взыскание неустойки по договору долевого участия в строительстве (ДДУ)

И всё потому, что это последний год, когда граждане смогут приобрести квартиры в строящихся домах, в том числе на стадии котлована, по сравнительно недорогой цене. Сравнительно, разумеется, со стоимостью этих же квартир после сдачи дома в эксплуатацию. Подчас разница в цене квартиры на стадии котлована и в сданном доме может составлять 50%.

Долгие годы россияне пользовались такой выгодной схемой приобретения жилья, а застройщики строили дома не особо переживая о наличии собственных средств. Однако, несмотря на, казалось бы, взаимную выгоду в таком взаимодействии – данная схема омрачалась постоянный увеличением количества обманутых дольщиков в стране.

И вот теперь, в 2019 году на строительном рынке жилья всё кардинально изменится: обманутых дольщиков больше не будет, а цены на квартиры станут одинаковыми что на стадии котлована, что в уже сданном доме.

Кроме того, по причине отсутствия лишних денег у подавляющего большинства российских строительных компаний – большая часть из них прекратит деятельность и покинет этот рынок.

Оставшиеся будут искать кредиты на строительные работы в банках и станут учитывать оплаченный процент по полученным кредитам в себестоимость квартир. Как итог, средняя стоимость квартир в новостройках по стране в 2019 году подрастёт процентов на 10.

Впереди нас ждёт год строительного бума и роста количества заключаемых ДДУ. Нахватав напоследок кучу разрешений на строительство, далеко не все строительные компании смогут своевременно возвести дома и передать квартиры гражданам.

Следовательно, нас ждет всплеск недовольства со стороны граждан по нарушению сроков передачи квартир, претензий и исков по выплате неустойки по ДДУ.

В этой статье Вы сможете найти ответы на все вопросы, которые могут возникнуть у гражданина, купавшего квартиру по ДДУ и несвоевременно получившего от неё ключи.

Неустойка – когда подавать и как считать

• Как самому посчитать неустойку?

Формула: 300 х (цена квартиры) х 2 * (дней просрочки) * (ключевая ставка ЦБРФ). Кроме того, в интернете полно калькуляторов неустойки для дольщиков, которые успешно автоматически её считают.

• Какую ключевую ставку применять в расчете?

При расчете применяется ставка рефинансирования или ключевая ставка, которая действовал на день, когда по ДДУ квартиру Вам должны были передать. Её легко можно посмотреть в интернете. Многие ошибочно применяют в расчете ставку, действовавшую на день подачи иска. Сумма получается больше, но это неправильно!

• Как взыскать неустойку по ДДУ если квартира куплена по договору переуступки прав требований у первого дольщика?

Точно так же, как если бы её взыскивал сам дольщик. Ведь к Вам перешли его права в полном объеме. Единственный важный момент – при расчёте применяем цену квартиры, которая была указана в первоначальном ДДУ, а не цену, по которой Вы её приобрели. Такая цена обычно меньше оплаченной Вами суммы, но так требует закон!

• Если застройщик прислал акт – подписывать?

Подписывать, если качество квартиры Вас устраивает и нет существенных недостатков. Некоторые граждане пытаются оттянуть срок приемки квартиры и не подписывают акт, придираясь к том, что нет ручки на дверях, погнуты плинтуса, порван линолеум и т.д.

Нужно понимать, что это не поможет, и суд не учтет такой период задержки приема квартиры. Другое дело, если недочеты в передаваемом помещении настолько серьёзные, что они требуют переделки силами застройщика. В этом случае период задержки подписания акта приема-передачи будет считаться уважительным.

При приемке все недочеты отражаем в акте осмотра и просим его подписать представителя застройщика.

• Можно ли подать на неустойки если был заключен не ДДУ, а другой договор?

Суды приравнивают сделки, по которым граждане приобрели квартиры у организаций и индивидуальных предпринимателей, как-то: простого товарищества, инвестирования к договорам долевого участия. Госпошлину во всех таких случаях платить не придется и можно взыскать неустойку и штраф.

Досудебная претензия по ДДУ

• Обязательно ли направлять досудебную претензию застройщику?

По этому вопросу было сломано много копий в судах разных регионов страны.

Многие считают, что раз это спор потребителя с продавцом, то ЗоЗПП не обязывает пострадавшего потребителя направлять досудебную претензию. Скажу сразу, суды считают совершенно иначе.

Поэтому пишем претензию, направляем её застройщику и ждем 10 дней, если иной срок не указан в подписанном Вами ДДУ.

Форма претензии может быть любой. Рассчитайте сумму неустойки, укажите свои контактные данные и расчётный счет для перечисления денег.

• Куда нужно направлять претензию?

Можно направить на адрес, указанный в ДДУ, или на юридический адрес организации, который можно бесплатно получить на сайте ФНС в электронной выписке из ЕГРЮЛ. Любой из вариантов будет правильным.

Суд с застройщиком

• Нужен ли адвокат или юрист для подачи иска в суд?

Кто-то может провести судебный процесс самостоятельно и в судах бывает часто. Кто-то вообще ни разу не был в суде и не знает, как там себя вести. Определитесь со своими возможностями и примите решение. Адвокаты по взысканию неустойки стоят не дорого. Кроме того, Ваши затраты на адвоката суд взыщет с застройщика.

Лучше, пока дом еще строится. Когда дом будет сдан и появится куча исков – застройщик может и добровольно обанкротиться, лишь бы не платить неустойки. Поэтому, лучше подавать поочередно несколько исков.

Вначале за неполной срок. Потом еще раз, за второй период. Можно взыскание неустойки по ДДУ разделить и на три этапа.

Почему нет? Зато у Вас будет больше гарантии, что решения судов превратятся в деньги!

В суд по месту своего жительств или по официальному месту регистрации юридического адреса застройщика. Если Вы судитесь через адвоката – доверьте выбор ему. Он точно знает – где результат будет лучше.

В иске указываем сумму неустойки, которую ранее просили в претензии, компенсацию морального вреда и 50% штраф. Перед вынесение решения суда лучше уточнить исковые требования и пересчитать сумму неустойки и штрафа с учетом периода судебного спора. С 2019 года неустойку можно просить в иске за бедующий период, что очень удобно.

• Можно ли взыскать затраты на аренду жилья?

Судебная практика по этому вопросу неоднозначна. Некоторые судьи без проблем взыскивают подтвержденные суммы на аренду жилья, совпадающие с периодом просрочки передачи квартиры. Некоторые судьи требуют подтвердить факт проживания временной регистрацией. В общем в каждом регионе страны этот вопрос решается в судах по-разному.

• Когда суд может уменьшить неустойку по ДДУ?

Если неустойка получается слишком большой и почти равна цене квартиры, судья может её срезать. Так же это зависит и от того, сдал ответчик дом на момент вынесение судебного решения или всё еще является нарушителем сроков.

• На сколько суд может снизить неустойку?

Четкой градации в законе нет. Зависит от региона, настроения судьи, любых других обстоятельств. Так в Ростове-на-Дону неустойку по ДДУ в суде практически не режут. В Москве и Питере часто урезают в два раза. В Краснодаре принято делить её на 10, что конечно же несправедливо!

• Как долго может идти суд?

Обычно это два-три судебных заседания. За три месяца вполне можно управиться.

Но, так как застройщики обычно не очень торопятся с выплатой проигранных сумм, они любят обжаловать решения суда в апелляционной инстанции, даже не имея каких-либо перспектив для пересмотра.

Делается это просто для затяжки времени. В этом случае можете смело добавить еще два-три месяца ожидания окончания пересмотра дела.

Исполнение решения суда и получение денег с застройщика

Ждать вступления решения в законную силу, забирать исполнительный лист и сдавать его в банк, где открыт расчётный счет у ответчика.

• Как сдать исполнительный лист в банк застройщика?

В банк сдается оригинал исполнительного листа. Кроме него, заполняется заявление (образец в банке), в котором указываются реквизиты Вашего расчетного счета, куда будут перечислены деньги.

Если они на счету у организации имеются – 3 рабочих дня. Если их нет – пока не появятся.

• Что делать, если у застройщика нет денег на счету?

Если исполнительный лист Вы сдали в банк, где нет денег – забрать его и сдать в службу судебных приставов по месту регистрации организации застройщика.

Важные моменты

• Как правильно подписать акт приема передачи?

Если Вы видите, что в акте имеется пункт о том, что Вы обязуетесь не взыскивать неустойку с застройщика – попросите исправить акт и убрать этот пункт.

При несогласии – не подписывайте акт и направьте претензию с требованием убрать пункт, исключающий ответственность застройщика из акта.

Следует учитывать, что во многих регионах исправленные акты прима-передачи квартиры не принимаются в Росреестре и возникают проблемы с регистрацией права собственности на квартиру.

• Прислали письмо о продлении сроков – что делать?

У Вас есть договор долевого участия и в нем указан срок передачи квартиры. Зачем Вам какие-то письма, дополнительные соглашения о переносе сроков и другие предложения от нерасторопного строителя? Пусть он отвечает рублем за свои промахи!

• Стоит ли доверять юридическим фирмам, которые судятся без предоплаты или за 50% штраф?

В последнее время появилось много юридических фирм, которые сами обзванивают дольщиков, расклеивают объявления в подъездах, стучатся в квартиры и предлагают свои юридические услуги по взысканию неустойки по ДДУ. Иногда они сидят чуть ли не в соседних офисах с застройщиками.

Людей подкупает, что им предлагают посудиться без предоплаты. Но тут есть два подводных камня. Во-первых, по окончании суда Вы отдадите таким юристам немаленькую сумму (иногда даже всю сумму взысканного 50% штрафа).

Просто юрист, находящийся на подкормке у застройщика не сильно будет этому противиться в судебном процессе, и может сам в кулуарах дать понять судье, что его устроит половинчатая победа.

• В соцсетях люди уговаривают друг друга не судиться с застройщиком – прислушаться?

Часто в интернете, особенно в соцсетях создаются открытые и закрытые группы по строящимся домам.

При наличии проблем со сроками строительства, часто в таких группах можно увидеть инициативных людей, которые очень переживают за достройку объекта, пугают банкротством застройщика и уговаривают не подавать на неустойку. Учтите – часто это вымышленные профили несуществующих людей, созданные сотрудниками застройщика.

Адвокат Геннадий Ефремов

Источник: https://advokatdona.ru/staty/vziskanie-neustojki-s-zastroyshhika-po-ddu.html

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

Применимо к долевому участию, неустойка — это денежная сумма, которую застройщик обязан уплатить дольщику в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, а также при просрочке исполнения.

Право требования неустойки по договору долевого участия возникает при несоблюдении сроков передачи квартир гражданам-участникам, а не при нарушении сроков строительства многоквартирного дома или ввода его в эксплуатацию.

Требования к расчету неустойки регламентируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Судя по практике, сложилось 2 порядка ее взыскания:

Порядок взыскания в суде состоит из следующих этапов:

1. составление иска, сбор документации;
2. подача иска в суд, назначение судебного заседания судьей;
3. рассмотрение дела судом;
4. вынесение судебного решения, получение исполнительного листа участником долевого строительства.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

При нарушении сроков передачи квартиры, установленных договором долевого участия (ДДУ), дольщик может направить претензию к застройщику.

Претензионный порядок урегулирования споров не является обязательным пунктом при заключении ДДУ, так как Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» не регламентирует порядок его осуществления.

Исходя из судебной практики при разрешении таких споров, можно сказать, что суд может посчитать претензионный порядок установленным, если в договоре долевого участия конкретно определены требования к:

• форме составления претензии;
• порядку и срокам ее предъявления дольщиком, а также рассмотрения застройщиком.

Претензия составляется в письменной форме. Так, в ней следует указать:

• наименования сторон;
• обстоятельства, в связи с которыми возникло нарушение сроков (с выдержками из договора);
• размер неустойки (с описанием ее расчета);
• требования и сроки по уплате неустойки.

К претензионному письму следует приложить следующие копии:

Если такое письмо составляется после подписания акта приема-передачи, то его копия также прикладывается к претензии. Благодаря чему будет видно нарушение сроков, указанных в договоре.

Претензия составляется в 2-х экземплярах, один из которых:

• может быть передан застройщику под роспись на экземпляре дольщика;
• либо направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Участнику долевого строительства необходимо сохранить свой экземпляр письма, так как в случае неуплаты застройщиком неустойки в добровольном порядке, он будет рассматриваться как доказательство в суде.

Расчет неустойки по договору долевого участия

П. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» установлено, что в случае просрочки передачи квартиры застройщик уплачивает дольщику неустойку, равную 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, которая действует на день исполнения обязательства и исчисляется от цены договора за каждый день просрочки.

Такая ставка с 2016 года приравнивается к ключевой ставке Центрального Банка РФ, которая с 19.09.2016 равна 10,00%.

Начало периода просрочки исчисляется со дня, следующего за датой передачи жилого помещения, указанной в договоре, а конец — днем фактической передачи (по акту приема-передачи квартиры).

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/neustojka-po-ddu/

Что делать дольщику, если застройщик переносит сроки сдачи объекта

В кризис многие застройщики переносят сроки сдачи новостроек и рассылают дольщикам дополнительные соглашения. Надо ли подписывать этот документ, как отсудить неустойку у застройщика, действуя в рамках 214-ФЗ, и к каким издержкам должен быть готов дольщик, Novostroy-M.ru рассказал Дмитрий Тихоненко, частный практикующий юрист.

• Как рассчитать неустойку?
• Законом предусмотрена неустойка, которая рассчитывается за каждый день просрочки, начиная с момента, установленного договором, после которого застройщик обязан передать объект долевого строительства.
• Как максимально эффективно взыскать неустойку при просрочке застройщиком сдачи объекта долевого участия?

Возьмем, к примеру, ситуацию, когда просрочка по ДДУ составила 200 календарных дней при стоимости квартиры по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома 6 300 000 рублей.

Дольщик – физическое лицо, что важно при расчете размера неустойки.

Дело в том, что при расчете размера неустойки имеет значение, будет ли взыскателем физическое или юридическое лицо, так как для физического лица размер неустойки умножается на два, а при взыскании юридическим лицом, размер будет применяться коэффициент «один».

Воспользовавшись формулой, произведем расчет. При просрочке около 200 дней размер неустойки составит 6 300 000/300 x 8,25% х 2 х 200 = 693 000 рублей. Итого: сумма требований по взысканию неустойки составит примерно 700 000 рублей. Но, к сожалению не все так просто. Дело в том, что ст. 333 ГК РФ позволяет судьям снижать размер требований по взысканию неустойки по заявлению одной из сторон.

В обосновании своей позиции застройщики, как правило, ссылаются на объективные причины, не зависящие от них, которые не позволяют обеспечить ввод объекта в эксплуатацию в установленный срок. Судьи в 99% случаев принимают во внимание доводы застройщика и снижают размер неустойки, причем достаточно существенно. В этом случае мы должны будем обратиться к судебной практике по подобным вопросам.

Почитав, к примеру, Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации постановление от 22 декабря 2011 г. N 81 мы увидим, что, исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

Вам нужно будет обосновать тот факт, что вследствие невыполнения сроков строительства вы лишились, к примеру, возможности проживания в собственной квартире и были вынуждены оплачивать арендуемую жилплощадь, что подтверждается документами.

Также обоснованием размера неустойки может являться кредитный договор.

Подтверждающий выплату вами процентов по кредиту, взятому на покупку данной квартиры, которую, к примеру, вы собирались сдавать в аренду (что подтверждается предварительным договором аренды) и тем самым гасить кредит. В общем, вариантов много.

Но все их обязательно необходимо подкреплять документально. В противном случае велика вероятность, что размер неустойки будет снижен с 700 000 рублей, к примеру, до 150 000 рублей.

Расторгаем ДДУ, возвращаем деньги

При нарушении застройщиком срока сдачи объекта дольщику более чем на два месяца, участник долевого строительства имеет право расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке.

При расторжении ДДУ в одностороннем порядке по вине застройщика неустойка рассчитывается с момента оплаты всей суммы, предусмотренной ДДУ.

Расчет производится по такой же формуле (указанной выше), но период составит с момента оплаты всей суммы по ДДУ до расторжения договора.

Но есть некоторые нюансы при расторжении ДДУ. Если застройщик откажется платить неустойку во внесудебном порядке, то при судебном взыскании вы можете рассчитывать на штраф по закону о защите прав потребителей, который составляет 50% от суммы долга, исключая сумму неустойки.

Таким образом, если опираться на разъяснения Верховного суда по вопросам, связанным со снижением размера неустойки, регулируемых ст.

333 ГК РФ, вам будет необходимо доказать соразмерность взыскиваемой вами неустойки и понесенного ущерба вследствие нарушения сроков строительства застройщиком.

Есть положительная практика по разрешению подобных споров в судебном порядке в пользу дольщиков.

Но самым важным при расторжении ДДУ является доведение дела до его логического завершения, то есть до фактического взыскания денежных средств с застройщика.

Поэтому все риски и возможные варианты развития событий при расторжении ДДУ и взыскания неустойки вам необходимо оценить и просчитать заранее, перед инициацией спора.

Дополнительное соглашение

Очень часто застройщики предлагают подписать дольщику дополнительное соглашение, согласно которому вы даете свое согласие на перенос сроков. Что делать в случае, если застройщик навязывает подписание дополнительного соглашения о продлении сроков строительства и всячески нарушает законодательство при взаимодействии дольщиками?

Конечно, сотрудники застройщика неправомерно навязывают подписание дополнительного соглашения. В ДДУ указан срок передачи дольщику объекта долевого строительства, при несоблюдении которого наступает ответственность застройщика, предусмотренная 214-ФЗ.

В Москве органом, осуществляющим контроль за деятельностью застройщика является: Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест). Он находится по адресу: 125009, г. Москва, улица Воздвиженка, дом 8/1, строение 1.

Часто пострадавшие от недобросовестной деятельности застройщика дольщика задаются вопросом, а стоит ли вообще идти на конфронтацию с застройщиком? А если идти, то в какие инстанции и в какой форме обращаться?

Если же все-таки ситуация с переносом срок сдачи объекта возникла, то я рекомендую сначала оценить ситуацию в целом. Понять причины переноса сроков и возможные пути устранения данных причин со стороны застройщика.

После этого необходимо вступить в диалог с застройщиком – это даст вам понять политику застройщика и его отношение к дольщикам.

После получения ответа в устной форме, если вы считаете, что причины устранимы и объект будет введен в эксплуатацию в ближайшее время, то обращаться в суд с требованием о взыскании неустойки может оказаться просто не рентабельно, так как расходы на сопровождение процесса могут превысить размер удовлетворенных судом требований.

В среднем расходы на юридическое сопровождение процесса по взысканию неустойки обойдется в 40 000 – 50 000 рублей плюс, как правило, процент от фактически взысканных денежных средств.

Если же вы считаете, что причины переноса сроков достаточно серьезные и по всем признакам объекта в ближайшее время сдан он не будет, то лучше задуматься о том, что с этим объектом делать дальше:

• Продать его через переуступку прав по ДДУ;
• Расторгнуть ДДУ и вернуть вложенные деньги + неустойку + штраф (на этапе, когда просрочка не большая, и застройщик еще представляет успешную компанию с активами, этот вариант является рациональным, после этого периода для осуществления таких действий требуется тщательный анализ деятельности застройщика);
• Ждать сдачи объекта и обращаться за взысканием неустойки.

Редко, но бывают случаи, когда при обращении с требованием о выплате неустойки к застройщику во внесудебном порядке, застройщик предлагает компенсировать ваши расходы в каком-либо размере, как правило, сумма в несколько раз ниже, чем размер неустойки.

В случае судебного разбирательства участник долевого строительства должен рассчитывать, что весь процесс от подачи претензии до получения исполнительного листа, займет порядка 6-7 месяцев, в зависимости от суда и от участия застройщика в процессе.

Я считаю такой вариант приемлемым. Дольщик получает компенсацию без лишних издержек, а также это говорит об отношении застройщика к дольщикам и к строительству жилого комплекса. Готовность застройщика к диалогу и выплата неустойки во внесудебном порядке свидетельствует о том, что застройщик планирует достроить ЖК и сдать в эксплуатацию.

Дата публикации 08 декабря 2016

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/intervyu/chto_delat_dolschiku_esli