Компенсация за снос дома в 2020 году: что лучше выкуп или компенсация, как получить

Жителям частных домов неоднократно приходилось сталкиваться с тем, что их владения подлежали сносу. Конечно, многие люди начинают судиться с государством по поводу незаконного поведения, но стоит учесть, что действовать не в рамках закона муниципалитет города не станет. Как бороться с государством, стоит ли это делать, и положена ли какая-нибудь компенсации при сносе частного дома, узнаем в статье.

Законодательное регулирование вопроса

Если главой администрации принято решении о сносе вашего дома, он составляет заявку, где указывает причину этого действия и передает ее в управление архитектуры. Если причина сноса – это возведение нового строительства, то к заявлению необходимо приложить проект будущей постройки и протокол с заседания комиссии, принявшей решение.

После того, как управление архитектуры даст ответ согласно заявке администрации, уведомляются жильцы домов, которые подлежат сносу. На первом этапе могут снести даже больше домов, чем площадь необходимая для государства.

Люди, чьи дома подлежат сносу, оповещаются три раза. Последнее сообщение об этих действиях приходит не позднее, чем за 1 год до даты начала разрушительных работ. В этом же письме государством указываются сроки переселения жильцов, и их приглашают в уполномоченный отдел для составления соглашения.

Если же граждане перед началом работ не представляют никакой выписки из суда и самостоятельно не выезжают из квартиры им может грозить административное наказание за срыв сроков. Стоит отметить, что штраф может набежать немаленький.

Администрация вправе взыскать с вас средства за ежедневный простой техники и рабочей силы.

Действия администрации регулируют:

В том случае, если владелец временно не проживает в доме, он, как и все жильцы оповещается о сносе. И когда эти люди вернуться в свой населенный пункт, увидят снесенную площадь, они вправе получить соразмерную площадь отнятой у них.

Не менее важно и то, что у жителей частных домов есть огороды, где они выращивают хозяйство для своей семьи. А поэтому планировать сносы домов можно только осенью, когда весь урожай будет собран.

Причины сноса дома. Снос частного дома под нужды города

Законом выделены положения, когда государство имеет право основательно сносить ваш дом или целую цепочку строений:

• жилище находится в аварийном состоянии;
• территория, на которой расположен ваш дом, понадобилась государству для своих нужд (монтаж дороги, стройка нового здания).

Но стоит знать, что такая процедура быстро не выполняется, а поэтому не стоит спешить и собирать свои вещи для переезда. Только для одного утверждения требуется несколько месяцев и еще государство предоставит вам время на переезд.

Обычно эта процедура затягивается на несколько лет. Однако если дом признан аварийным, то жильцы расселяются моментально.

В таких крупных городах, как Москва, снос происходит для того, чтобы «очистить» столь престижный населенный пункт от коммуналок и общежитий.

Также выделяется компенсация за ветхое жилье собственнику и компенсация за снос дома при строительстве дороги. Так, например, в 2014 году в Новосибирске было снесено около 400 домов для строительства нового моста, и около 5% людей были против такого переселения.

Виды компенсации при сносе дома

Однако не стоит думать, что вас выселят из своего жилища и отправят самостоятельно искать жилплощадь. Нет, государство предлагает вам место для переселения, так как по их причине вы остались без места жительства. Объем возмещения жилища определяется еще до снесения дома и прописан в соглашении, которое заключается между собственником и государством. Такой обмен придуман неспроста, он определяется рамками закона и проводится опытными оценщиками.

Также жители домов имеют право запросить у государства возместить им не только место для проживания, но и земельный участок для выращивания овощей и ягод.

И в таком случае администрация не может отказать всем желающим в предоставлении участка такой же площади, что и был. Также необходимо возместить и придворовые постройки, баню, гараж, сарай.

Так, например, баня в 20 квадратов прибавляет к стоимости дома до 150 т. р., а гараж вместительностью одна машина – 300 т.р.

Выделяется несколько видов компенсаций при сносе дома:

1. Затратный подход. Этот метод подразумевает подсчет того, сколько средств потребуется человеку для того, чтобы возвести точно такой же дом в другом месте. То есть необходимо разработать смету строительства нового дома.
2. Рыночная. Этот метод подразумевает сравнение стоимости домов, выставленных на продажу в том же районе. Но полностью одинаковых домов найти точно не удастся, а поэтому все расчеты проводятся в индивидуальном порядке.

Компенсация при сносе многоквартирного дома жителям положена другая и зависит от множества факторов. В том случае если земля в долевой собственности можно рассчитывать на следующее:

Такие правила распространяются на многоквартирные и многоэтажные помещения. Если же придомовая территория присвоена всем проживающим, то государство должно рассчитываться с каждым из них в равных долях. Это касается подвалов, подъездов и прочих владений.

Как рассчитывается размер компенсации при сносе дома и порядок ее выплаты

Компенсация или предоставление нового жилища рассчитываются по следующим критериям:

Также если вы собственник дома, то государство может выкупить у вас недвижимость по средней рыночной стоимости за ваш объект. Если же у вас на территории есть участок, то при выкупе дома государство оплатит компенсацию за дом и земельный участок, если он оформлен в собственность. Для арендаторов жилого помещения никаких видов компенсаций не предусмотрено.

Для того чтобы рассчитывать на компенсацию за снос частного дома необходимо определить рыночную стоимость помещения, где проживает человек. Она рассчитывается исходя из таких особенностей:

• близость к центру;
• износ здания и всех придомовых построек;
• наличие инженерных коммуникаций;
• число надворных построек;
• ситуация на рынке недвижимости;
• наличие благоустройства дома, которое может повысить цену на 10%.

Возмещение расходов на переезд

Помимо того, что государство предоставляет вам новую жилплощадь, оно должно понести и расходы, связанные с переездом. Также если вы ищите квартиру через агентство, их комиссию тоже уплачивает государство, как и затраты на документальное оформление сделки.

Если же до покупки квартиры люди снимали жилплощадь государство тоже обязано оплатить эти нужды. Но стоит знать, что на подбор подходящей квартиры у семьи есть не более полугода. И квартира, которую будут снимать люди должна быть ничуть не хуже той, в которой они проживали до этого.

Документальное оформление процедуры сноса

Для того чтобы снос дома был выполнен законно, потребуются такие документы:

• протокол, полученный с заседания комиссий;
• нормативы по застройке;
• проекты и сметы;
• градостроительные решения.

Помимо того, что собственникам домов рассылаются оповещения, выделяется комиссия, которая будет оповещать граждан обо всех изменениях и порядках сноса.

Региональные особенности расчета компенсации при сносе частного дома

В том случае, если вас коснулись разрушение и снос личной недвижимости, необходимо обратиться в свою администрацию, чтобы узнать о положенных компенсациях и выплатах. Так как в разных регионах они могут быть отличными, в зависимости от состояния дома, его квадратуры и типа собственности.

Стоит знать, что если людям не понравится планировка новой квартиры, они не могут от нее отказаться. Основаниями для отказа можно назвать меньшее число квадратных метров и отсутствие коммуникаций. И даже через суд нельзя будет отстоять свое право, если, к примеру, вас не устраивает расположение дома или материал, из которого он построен.

Источник: https://posobie.net/kompensatsii/kompensatsiya-za-zemelnyj-uchastok-pri-snose-chastnogo-mnogokvartirnogo-doma.html

Снос жилья под нужды города

По их усмотрению допускается реорганизация градостроительного контекста.  

Для того чтобы снести жилой дом или целый комплекс домов, существуют два законных основания:

• признание здания аварийным;
• для государственных и муниципальных нужд.

В обоих случаях от органа местного самоуправления требуется тщательная подготовка, которая растягивается на несколько лет. Исключение составляют случаи, когда уполномоченная на обследование здания комиссия признаёт чрезвычайную ситуацию, связанную с техническим состоянием здания. В этом случае жильцы расселяются немедленно.

Кроме Федеральных программ, регламентирующих освобождение земель в регионе для проведения тех или иных мероприятий, связанных со строительством объектов государственного значения, муниципалитеты вправе организовывать застройку населённого пункта по усмотрению.

Для этого приходится освобождать территорию от расположенных на ней капитальных и иных строений. Основанием такой деятельности, если жильё не подходит под категорию ветхого, являются нужды населённого пункта.

Оформление и процедура сноса

После административного признания обозначенной потребности, которое оформляется официальным распоряжением главы администрации города, собранная документация передаётся на рассмотрение в Федеральное управление архитектуры.

К нему прилагается протокол заседания комиссии, с утверждённым проектом градостроительства, а так же нормативов застройки и проектно-сметной документации.

После утверждения проекта, производится оповещение граждан тех домов, которые планируется снести. За работу отвечает уполномоченная комиссия, избранная административным решением.

Иногда её члены допускают первоначальный охват территории с превышением необходимых нормативов.

На первом этапе такие действия допустимы, так как впоследствии излишки отсеиваются, что значительно целесообразнее, нежели недостаток информирования.

  Переоформление квартиры

Оповещение происходит троекратно. Третье уведомление производится не позднее, чем за один год до начала работ по демонтажу жилого сектора для застройки.

В третьем уведомлении указываются конкретные сроки расселения и приглашения в уполномоченный отдел для составления соглашения с собственниками.

С жильцами муниципальных квартир перезаключаются договоры социального найма. После заключения соглашений и договоров устанавливается регламент расселения.

Если граждане не предоставят выписку из решения суда и не выселятся из помещений, им может вменяться гражданская ответственность за материальный ущерб, в связи со срывом строительных мероприятий. К взысканию могут представлять денежные суммы, учитывающие простой техники и бригад рабочих, которые не смогли провести демонтаж, – за каждый день простоя.

Предоставление и размер компенсации при сносе жилья под нужды города

Принято ориентироваться на следующие положения:

1. Для правообладателей квартир по договору социального найма устанавливаются санитарные нормы жилья в размере 12-18 м2 на одного человека.
2. Для собственников приватизированных квартир – равная занимаемой, площадь жилья, переходящая на правах собственности.

Для собственников допускается так же выкуп муниципалитетом, что означает получение соразмерной денежной суммы, равной рыночной стоимости недвижимости.

Дополнительные доплаты устанавливаются соразмерно иному ущербу, связанному с переездом, перевозкой вещей и мебели и т.п.

За временно отсутствующими лицами закрепляется право получения соразмерных площадей, по прибытии в населённый пункт. Для арендаторов жилых и нежилых помещений, возмещение и иные преимущества не предусмотрены.

Гражданам предоставляются на выбор три варианта расселения, здесь же озвучивается сумма компенсации. По просьбе заинтересованных лиц, приводится алгоритм оценки убытков.

  Перевод жилого помещения в нежилое

Снос частного дома под нужды города

Проведение работ по освобождению заселённых земель в частном секторе населённого пункта, предусматривает нюансы оценки и процедуры сноса, так как данная территория обеспечивает граждан не только жильём, но и земельными участками (см. Изъятие дачи для государственных нужд). Это регламентирует не начинать расселение и демонтаж домов до осени, когда урожай с участков снят и реализован.

При выкупе земли так же учитываются в стоимость, но только в том случае, если они оформлены в собственность.

Наделы, которыми пользовались на основании постоянного (бессрочного) пользования, аренды или пожизненно наследуемого владения, в компенсацию не входят.

Граждане вправе притязать не только на выкуп земли с домом, но и на получение земель. Администрация передаёт желающим равные по площади и качеству участки. Собственники переоформляют своё право на аналогичных условиях.

Так же как и собственники квартир, частники могут запросить помещение в многоэтажном доме. Администрация обязана рассмотреть данное притязание и ответить мотивированным отказом, если согласие невозможно обеспечить по тем или иным причинам.

При оценке частного дома рыночная стоимость устанавливается с учётом:

• степени износа здания и надворных построек;
• количества надворных построек и насаждений;
• наличия удобств, проведения инженерных коммуникаций;
• развития инфраструктуры;
• удалённости от центральных улиц.

• на учёт её стоимости при выкупе;
• предоставление надела после переселения в квартиру.

Администрация принимает такие решения, исходя из имеющегося в распоряжении ресурса. Те же положения действуют для владельцев пяти и девятиэтажных зданий, где придомовую территорию приватизировали в совместное владение.

Если доля таковой сдаётся в аренду, её стоимость так же делится между владельцами дома, притязающими на выкуп.

То же касается мест совместного использования, к которым относятся подъезды, чердачные и подвальные помещения. Если в доме на первом этаже расположены офисы, кафе или магазины, которые принадлежат жильцам и арендуются при посредстве управляющей компании – соразмерная доля владения подлежит учёту при выкупе (см. Коммерческий наем жилья).

  Снятие с кадастрового учета недвижимости

Законы о сносе жилья под нужды города

Регламент возмещения приватизированного жилья опирается на свод законов и нормативных актов, федерального и регионального значения. В том числе допустимо использовать:

• П.1 ст. 17 Конституции РФ – неприкосновенность прав и свобод (в том числе имущественных) других лиц, при соблюдении собственных прав и свобод (см. Защита жилищных прав граждан).
• Ст. 35 Конституции РФ – недопустимость произвольного изъятия имущества кроме как по решению суда.
• Ст. 239 ГК РФ требует возмещения при изъятии недвижимости для муниципальных нужд.
• Ст. 281 ГК РФ – порядок определения соразмерной выкупной стоимости.
• Ст. 493 ГК РФ – возмещение убытков жильцам из дома «под снос».
• Ст. 32 ЖК РФ – основные положения о предоставлении компенсаций при изъятии жилья для муниципальных нужд.
• Ст. 50 ЖК РФ – нормативы учёта и предоставления жилой площади при расселении.
• Ст. 36-38 ЖК РФ и 290 ГК РФ – внесение в стоимость выкупа совместно используемых площадей и приватизированной придомовой территории.
• Ст. 137-139 ЖК РФ определяет порядок изъятия частных домов.

Источник: https://myestate.club/oformlenie/snos-zhilya-pod-nuzhdy-goroda.html

Компенсация за аварийное и ветхое жилье собственнику при сносе частного дома в 2019: судебная практика, как получить

Главная » Купля-продажа квартиры » Компенсация за аварийное жилье при расселении

1 515 просмотров

Каждый владелец жилья в аварийном доме имеет право на определенную денежную компенсацию. Кроме нее можно затребовать новое жилье в другом доме, однако нередко владельцы останавливаются именно на компенсации, так как это самый быстрый и простой способ избавиться от аварийного жилья.

Как получить?

Для того, чтобы получить деньги в виде компенсации, сначала необходимо, чтобы дом признали аварийным. Это обязательное условие. Если жилье считается ветхим – ни о какой компенсации речь не идет. Ветхое жилье не сносят и в нем все еще можно сравнительно безопасно и комфортно жить.

Порядок действий

1. Собрать документы.
2. Написать заявление на признание дома аварийным (см.ниже).
3. Направить заявление в местную администрацию или межведомственную комиссию (если последняя работает на постоянной основе).
4. Дождаться заседания комиссии и признания дома аварийным.

5. Уточнить очередность. При расселении учитывается уровень аварийности дома. Чем строение ближе к состоянию «развалится прямо сейчас», тем быстрее будет производиться выплата компенсации или переселение.
6. Получить предложение на переселение или выплату компенсации.

   Выбрать подходящий вариант.

7. Написать соответствующее заявление в местной администрации (заполняется на месте).
8. Получить деньги.

   С момента получения выплаты собственникам дается несколько дней на то, чтобы освободить аварийную жилплощадь, однако лучше не дожидаться этого момента, а выселяться заранее.

Документы

Вся процедура требует примерно следующего перечня документов:

• Паспорта всех собственников (для несовершеннолетних лиц, не получивших паспорта нужны будут свидетельства о рождении).
• Выписка из ЕГРН (показывает отсутствие обременений и, что немаловажно, четко указывает на собственника жилья). Рекомендуется заказывать как можно более свежую выписку.
• Правоустанавливающие документы (на основании которых заявитель получил данную квартиру в собственность).
• Выписка из домовой книги (показывает лиц, прописанных в данной квартире).
• Техпаспорт на жилплощадь (нужен преимущественно для определения площади квартиры и ее оценки для выплаты компенсации).

Значительная часть всех действий зависит от тех правил и нормативов, которые приняты в регионе проживания. Законодательство устанавливает только общие принципы реализации программы расселения аварийного жилья, но не указывает конкретные действия. Таким образом порядок действий и перечень документов могут отличаться от того, что написано выше.

Заявление на признание дома аварийным

Обычно дома осматриваются и признаются аварийными централизовано. Однако, если какое-то строение по какой-то причине пропустили, жильцы дома могут составить и направить в администрацию соответствующее заявление.

Содержание

В заявлении должна указываться следующая информация:

• Данные заявителей.
• Информация о доме.
• Требование проведения проверки строения.
• Дата и подписи всех заявителей.

Образец

Скачать образец заявления на проверку дома

Расходы

Считается, что процедура переселения или получения компенсации бесплатная. Однако при определенных условиях могут возникать различные расходы:

• Услуги специалистов, которые составят отчет об аварийном состоянии дома: от 10 тысяч рублей. Формально, этим должна заниматься межведомственная комиссия, но как доказывает практика, намного проще и быстрее предоставить такой отчет одновременно с заявлением.
• Согласия всех жильцов на получение компенсации, заверенные нотариально: порядка 2 тысяч рублей за каждый такой документ.
• Свежая выписка из ЕГРН: 350 рублей.
• Новый техпаспорт: от 10 тысяч рублей.
• Восстановление правоустанавливающих документов: от 5 тысяч рублей.

Сроки

С момента подачи заявления и до принятия решения проходит порядка 2-3 месяцев. Дальнейший срок ожидания очереди сложно прогнозировать. Однако, если рассматривать вопрос с компенсацией, обычно ее выплачивают намного охотнее и быстрее. Таким образом, в среднем, с момента подачи заявления и до получения денег проходит около полугода или меньше.

Размер денежной компенсации

Очень важный вопрос – размер компенсации. Некоторые собственники считают, что их квартиры будут оценены строго по рыночной стоимости, что не является правдой. Процедура оценки обычно выполняется крайне примитивно:

• Выбирается несколько похожих аналогов.
• Устанавливается усредненная рыночная цена за 1 кв.м. площади.
• Применяется понижающий коэффициент (от 10 и до 50%, в зависимости от состояния жилья).
• Полученная стоимость 1 кв.м. умножается на общую площадь жилья.

Если дом нужен вместе с земельным участком на котором тот расположен и земля находится в собственности жильцов строения, к цене квадратного метра может добавляться еще небольшая сумма сверху.

Пример расчета: Есть 3 жилых помещения в том же районе, но не в аварийных домах. Стоимость квадратного метра у них составляет 70, 90 и 150 тысяч рублей соответственно. Средняя стоимость составит (70+90+150)/3=103 тысячи рублей.

Целевой дом очень старый и жилые помещения находятся в отвратительном состоянии. Применяется понижающий коэффициент в размере 50%. Значит, если округлить, 1 кв.м. будет стоить около 50 тысяч рублей. Предположим, что целевая квартира имеет площадь 65 кв.м.

Значит размер компенсации составит 50*65=3 миллиона 250 тысяч рублей.

Очень часто собственников жилых помещений, расположенных в аварийных домах не устраивает размер компенсации. И это вполне понятно, ведь они ориентируются на рыночные цены, без всяких коэффициентов. Однако нужно понимать и другое: администрация не будет выкупать не нужные ей квартиры по полной цене.

Если нужно получить максимальную сумму рекомендуется подождать, получить свою новую квартиру в другом доме и продать ее. Так размер «компенсации» будет существенно выше. Однако если деньги нужны срочно, то никаких вариантов нет – придется соглашаться с тем, что предлагают.

С другой стороны, даже указанная выше грубая оценка может выполняться неправильно. Как следствие, реальная стоимость квартиры будет еще ниже, чем это вообще возможно. В такой ситуации рекомендуется заказывать отчет об оценке в независимой компании и обращаться в суд.

Как доказывает практика, местные суды, вплоть до областного, практически всегда становятся на сторону администрации.

Хотя бы просто потому, что никаких строго определенных нормативов и цифр, на которые можно было бы опираться, законодательство не предоставляет.

Рассмотрим несколько примеров из судебной практики, связанных с выплатой компенсации за аварийное жилье:

Пример №1: В суд обратился истец с требованием пересмотреть размер положенной ему компенсации за аварийное жилье. В качестве доказательства истец предоставил отчет об оценке, выполненный независимой оценочной компанией.

Предложенная сумма и цена в отчете отличаются приблизительно на 40%. Истец считает это недопустимым. Суд, рассмотрев материал дела отказал в удовлетворении иска на том основании, что в независимом отчете нет ни слова о том, что дом является аварийным.

Таким образом, оценка была произведена без учета этой важной особенности, что и дает разницу в 40%.

Пример №2: В суд обратился истец Семенов О.В. с требованием признать предложенную ему сумму компенсации неактуальной, и произвести пересчет заново. В качестве доказательства предоставляется отчет о независимой оценке. Данный документ учитывает тот факт, что дом аварийный.

В нем используется понижающий коэффициент в размере 50% от стоимости, что наглядно отражает факт аварийности строения. Однако, даже с учетом снижения цены жилья на 50%, оно все равно стоит почти на 100% дороже, чем составляет размер денежной компенсации. Настолько сильная разница не может объясняться никакой аварийностью.

Суд удовлетворяет требования заявителя и обязует администрацию произвести новый перерасчет суммы компенсации с учетом новых данных.

Из-за отсутствия четко прописанных правил и особенностей процедуры расчета суммы компенсации и ее выплаты очень часто возникают многочисленные спорные ситуации и проблемы. Значительную их часть решить без помощи квалифицированного специалиста невозможно. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут об основных моментах, требующих внимания клиента. Они же могут взять на себя общение с администрацией и даже могут представлять интересы клиента в суде.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kompensatsiya-za-avarijnoe-zhile-pri-rasselenii/

Компенсации за снос строений

Свободных для строительства площадок с каждым годом становится все меньше. Поэтому при возведении нового жилья, особенно в крупных городах, строительные компании нередко сталкиваются с ситуацией, когда приходится сносить строения, принадлежащие гражданам на правах собственности. От оформления взаимоотношений с хозяевами строений, подлежащих сносу, зависит порядок налогообложения выплат.

Юридическая квалификация отношений

В соответствии со статьей 239 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здание (сооружение или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке), оно может быть изъято у собственника путем выкупа государством. Причем в этом случае применяется тот же порядок, который предусмотрен и для выкупа земельных участков (ст. 279-282 Гражданского кодекса РФ).

Указанные нормы определяют взаимоотношения сторон при выкупе земельного участка и строений для государственных или муниципальных нужд.

Порядок же выкупа земельных участков под новое строительство организациями в Гражданском кодексе РФ не оговорен.

На практике встречается два способа оформления отношений с владельцами строений, подлежащих сносу: выкуп и компенсация.

В первом случае строительная компания выкупает это здание, становясь его полноправным владельцем. А во втором ограничивается лишь выплатой компенсации, не оформляя право собственности на себя.

Иногда в качестве компенсации за снос дома компания передает его владельцу новое жилье.

Несмотря на то что оба способа похожи, последствия для налогообложения у них разные.

Выкуп

Понятие выкупа в действующем гражданском законодательстве не встречается.

Вместе с тем на практике под этим термином наиболее часто понимается возмездная передача имущества в собственность другому лицу. А это в соответствии с гражданским законодательством соответствует предмету договора купли-продажи. Собственно, прежний владелец строения попросту продает его строительной компании.

Как и любой другой договор купли-продажи недвижимости, договор выкупа подлежит государственной регистрации и вступает в силу только после такой регистрации. Причем снести здание до момента регистрации этого договора строительная компания не может.

Действительно, в пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г.

№ 8 дано разъяснение, что до момента государственной регистрации перехода права собственности покупатель недвижимости не вправе ею распоряжаться, поскольку право собственности на это имущество до этого момента сохраняется за продавцом.

При выкупе строения, подлежащего сносу, как и при любой другой продаже имущества, у физического лица возникает доход, подлежащий обложению налогом.

Если в договоре выкупа сносимого строения предусмотрена выплата денежных средств, то в доход включается вся выкупная стоимость, которая указана в этом договоре.

• Если же предусмотрена неденежная форма расчетов, например предоставление другого жилья, доход физического лица определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 211 Налогового кодекса РФ, то есть по рыночной стоимости получаемого им имущества, например нового жилья.
• Поскольку при осуществлении выкупа взаимоотношения сторон идентичны взаимоотношениям при заключении договора купли-продажи, доход, полученный продавцом от такой сделки, облагается в порядке, предусмотренном статьей 228 Налогового кодекса РФ для доходов, полученных от продажи имущества.
• При заключении договора выкупа строительная компания не будет являться налоговым агентом, и у нее не возникнут обязанности по удержанию и уплате налога в бюджет.

Бывший владелец дома должен самостоятельно рассчитать налог, включив этот расчет в налоговую декларацию, которую обязан представить в свою инспекцию по окончании года.

При этом он имеет право применить имущественный налоговый вычет в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Право применения имущественного вычета при выкупе недвижимости подтверждается письмом Минфина России от 8 мая 2008 г. № 03-04-05-01/158.

Компенсация

Также отсутствует в Гражданском кодексе РФ и определение компенсации за снос строения. В то же время заключение с владельцами сносимого жилья соглашения о выплате им денежной компенсации без оформления его в собственность домовладения строительной компании не противоречит нормам действующего законодательства.

Перехода права собственности к строительной компании нет, поэтому оснований для использования по аналогии норм, относящихся к купле-продаже, тоже нет. В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса РФ право собственности на здание, подлежащее сносу, прекращается в связи с его ликвидацией.

Сумма полученной компенсации тоже должна быть включена в базу для налога на доходы физических лиц. Однако порядок налогообложения в этом случае совершенно иной.

Вопрос о необходимости включения в доход физического лица выплачиваемой компенсации однозначно не урегулирован законодательством.

Так, доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить (ст. 41 Налогового кодекса РФ).

Сумма же компенсаций, выплачиваемая в связи со сносом объектов недвижимости, не влечет за собой для физического лица экономическую выгоду.

Ведь фактически она компенсирует утрату имущества и дает возможность восстановить утраченное жилье, а также компенсировать иные расходы (по переезду и др.).

Поэтому заключение соглашения о выплате компенсаций не следует рассматривать как сделку, основанную на свободе договора, а выплаты – добровольными. Возмещение убытков таким лицам должно осуществляться за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки (ст. 57 Земельного кодекса РФ).

Следовательно, застройщики могут являться теми лицами, на которых возлагается обязанность возместить убытки, связанные со сносом.

От налогообложения освобождаются все виды установленных законодательством компенсационных выплат, связанных в том числе с возмещением расходов (п. 3 ст. 217 Налогового кодекса РФ).

При этом перечень возмещаемых расходов не является исчерпывающим.

То есть если учесть, что право физических лиц на получение компенсаций установлено законодательством и по своей правовой природе такие выплаты являются компенсационными, то, по моему мнению, они не облагаются НДФЛ.

Л. Кондрашова, начальник юридического отдела ООО «Аудит-Эскорт»

Поскольку в данном случае не происходит передачи права собственности на строение, подлежащее сносу, применять нормы статьи 228 Налогового кодекса РФ нельзя.

Компенсация за снос здания включается в доход домовладельца на общих основаниях. При этом строительная компания становится налоговым агентом.

Она должна при выплате компенсации удержать налог и перечислить его в бюджет, а также сообщить об этом в свою налоговую инспекцию.

Если в качестве компенсации за снос строения владельцу предоставляется, например, квартира в жилом доме или место в гараже коллективного пользования, в налоговую базу включается рыночная стоимость этого имущества.

Поскольку в этом случае удержать налог из доходов домовладельца строительная компания не имеет возможности, в соответствии с пунктом 5 статьи 266 Налогового кодекса РФ организация обязана в течение одного месяца письменно сообщить об этом в свою налоговую инспекцию.

Компенсация для строительной компании, конечно, предпочтительнее, ведь в случае выкупа надо сначала оформить на себя право собственности на полученное здание, а после его сноса – оформить прекращение этого права.

Однако следует отметить, что для домовладельца – физического лица компенсация получается слишком невыгодной в части налогообложения.

Налоги у строительной компании

Оба способа оформления взаимоотношений с собственниками зданий, подлежащих сносу, для строительной компании имеют одинаковые налоговые последствия.

Единый социальный налог

В соответствии с пунктом 1 статьи 236 Налогового кодекса объектом налогообложения признаются выплаты и иные вознаграждения, начисляемые по трудовым и гражданско-правовым договорам, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг, а также по авторским договорам. Ни к одному из таких договоров отношения строительной компании с владельцами домов, подлежащих сносу, не относятся.

Таким образом, выплаты по договору выкупа и компенсации за снос дома в базу по единому социальному налогу бухгалтером строительной компании не включаются.

Налог на прибыль

В соответствии с пунктом 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ для налога на прибыль признаются любые экономически оправданные расходы, если они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Поскольку снос здания является одним из условий осуществления нового строительства, выкуп этого здания и компенсация за его снос должны считаться экономически оправданными и направленными на получения в конечном итоге дохода.

Поэтому вне зависимости от способа оформления взаимоотношений с собственниками помещений, подлежащих сносу, сумма выплат формирует себестоимость объекта строительства.

Выкупленное здание никак не может быть средством труда, поскольку его предназначение – быть снесенным и освободить площадку для нового строительства.

Налог на имущество

В соответствии со статьей 374 Налогового кодекса РФ объектом обложения по налогу на имущество организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

Такой порядок установлен, в частности, Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденных приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. № 26н. В соответствии с ним активы принимаются к бухгалтерскому учету

в качестве основных средств при одновременном выполнении среди прочих условия использования этого объекта в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд либо для предоставления в аренду. Поэтому выкупленное у домовладельцев здание до его фактического сноса не принимается к бухгалтерскому учету в качестве основного средства.

Следовательно, этот объект не формирует базу для налога на имущество. Такое мнение высказано в письме Минфина России от 22 апреля 2008 г. № 03-05-05-01/24.

В этом письме также отмечено, что если до момента сноса здание используется в производственных целях (например, как офисное помещение, склад) или сдается в аренду, то оно должно быть включено в налоговую базу.

Источник: https://www.glavbukh.ru/art/42155-kompensatsii-za-snos-stroeniy-nalogooblojenie

Порядок (процедура) выплаты собственнику компенсации за аварийное жилье (выкуп)

Межведомственной комиссией наш дом признан аварийным и подлежащим сносу, однако никаких действий после этого орган местного самоуправления не предпринял. Должна ли соблюдаться какая то процедура (порядок действий) по выплате собственнику денежной компенсации (или предоставления взамен иного жилья) за жилое помещение в доме признанном комиссией аварийным?

Ответ:

Часть 10 статьи 32 ЖК РФ содержит следующие нормы права:

«признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 — 3, 5 — 9 настоящей статьи».

В частях 1-3 статьи 32 ЖК РФ указано следующее:

«жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.

В частях 5-9 статьи 32 ЖК РФ содержатся следующие нормы права:

«Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи».

• Таким образом, изъятию каждого жилого помещения в аварийном доме путем выкупа либо путем предоставления другого жилого помещения предшествует совершение следующих обязательных действий:
• 1. Многоквартирный жилой дом признается межведомственной комиссией аварийным и подлежащим сносу;
• 2. Признание аварийным дома является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок;

3.

В случае, если собственники в установленный в требовании о сносе срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Управление Росреестра по субъекту Федерации).

Обязательность соблюдения процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения

Решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции. На это обращалось внимание и в «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2009г», утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25 ноября 2009 года, где содержатся следующие разъяснения:

«Вопрос 3. Является ли соблюдение процедуры, установленной ч. 10 ст.

32Жилищного кодексаРоссийской Федерации, предшествующей изъятию у собственника жилого помещения, обязательным, и вправе ли суд по заявлению заинтересованных лиц признать неправомерным бездействие органа местного самоуправления, уклоняющегося от совершения указанных действий в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу?

10 ст.

32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой, исходя из принадлежности жилого дома, федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст.

32 ЖК РФ применяются нормы чч. 1 — 3, 5 — 9 ст. 32 ЖК РФ.

Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Бездействие органа местного самоуправления по принятию соответствующих решений, необходимых для соблюдения процедур, перечисленных в ч. 10 ст.

32 ЖК РФ, является основанием для его обжалования гражданами в порядке, предусмотренном гл. 25 ГПК РФ».

1. Об обеспечении жилищных прав собственников выкупаемых жилых помещений рекомендуем статьи:
2. Выселение из аварийного дома: выкупная цена или другое жилье?
3. Выкупная цена аварийного жилья. Судебная практика
4. Выкупная цена жилья включает стоимость доли в праве на земельный участок
5. Пример заявления в суд об оспаривании бездействия, обязании принять решение об изъятии земельного участка и жилого дома, признанного аварийным и подлежащим сносу путем выкупа

Вернуться к началу обзора практики: «Аварийное и ветхое жилье. Снос домов, расселение, выселение, предоставление, выкуп. Судебная практика»

Рекомендуем также обзор практики: «Расселение аварийного дома, предоставление жилья. Судебная практика ВС РФ»

Источник: http://logos-pravo.ru/poryadok-procedura-vyplaty-sobstvenniku-kompensacii-za-avariynoe-zhile-vykup